Kira artışı enflasyona değil, toplumun gerçek (reel) gelir artışına bağlanmalıdır. Gölge cismi takip eder, önüne geçmez. Kira da geliri takip etmeli, ondan kopmamalı. Bu geçici bir önlem değil, olması gereken kalıcı bir ilkedir.
Bugün kira artışının tavanı enflasyona (TÜFE) bağlı. Ama enflasyon paranın erime hızıdır; kimsenin gerçek zenginleşmesi değil. Gelir enflasyonun gerisinde kaldığında, kira her yıl tüm enflasyonu yüklenir ve kiracının küçülen gelirinin giderek büyüyen bir kısmını yer.
Kiracının bir kusuru yoktur. İşi aynıdır, mesleği aynıdır. Hemşireyse hâlâ hemşire, öğretmense hâlâ öğretmendir. Tek "suçu", maaşının enflasyonun altında kalmasıdır, ki bunda onun hiçbir dahli yoktur. Enflasyonu o üretmedi, maaş zammını o belirlemedi. Buna rağmen sistem, enflasyonun faturasını doğrudan onun sırtına yıkar.
Oturan kiracının yıllık kira artışı, TÜİK'in açıkladığı reel medyan gelir artışına bağlanır. Reel gelir artışı, nominal gelir artışının enflasyondan arındırılmış halidir, yani toplumun gerçekten ne kadar zenginleştiğidir.
En sık gelen itiraz şudur: "Gelir 2021'den 2025'e %764 arttı; kirayı gelire bağlasan çok daha fazla öderdik." Bu hesap bir noktayı atlar. O %764 nominaldir: içinde enflasyon vardır. Öneri ise reel artışı esas alır.
Aynı dönemde kümülatif resmî enflasyon yaklaşık %412 oldu, yani fiyatlar 5,1 kat arttı. Gelirdeki o büyük rakamın neredeyse tamamı enflasyondur; geriye kalan reel artış küçüktür. Medyan hanehalkı geliri için hazır bir endeks olmadığından, tıpkı yukarıdaki grafikte olduğu gibi çıpa olarak net asgari ücretin reel değişimini kullanıyoruz. Aynı 40.000 TL'lik kirayı grafikteki üç senaryoyla görelim:
| Yöntem | Çarpan | Kira |
|---|---|---|
| Tavansız TÜFE (tavan olmasaydı) | ×5,12 | ≈ 205.000 ₺ |
| Gerçekte ödenen (%25 tavan → TÜFE) | ×2,96 | ≈ 118.000 ₺ |
| Reel gelire endeksli (öneri) | ×1,48 | ≈ 59.000 ₺ |
Öneri uygulansaydı kira ~59.000 TL olurdu; tavan hiç olmasaydı TÜFE'nin vereceği ~205.000 TL'nin yaklaşık üçte biri, %25 tavanla fiilen ödenen ~118.000 TL'nin ise yarısı. Kirayı, itirazın istediği gibi nominal gelire bağlasaydınız sonuç TÜFE'den bile yüksek çıkardı; onu zaten kimse savunmuyor. Öneri, bu dönemde hem enflasyondan hem nominal gelirden düşük kalan tek yöntemdir. Madalyonun öbür yüzü de açıktır: reel gelirin enflasyonu aştığı iyi yıllarda (Türkiye'de son örnek 2016) öneri, TÜFE'den yüksek artışa izin verir; o yıl kazanan ev sahibidir.
Reel gelir, tanımı gereği enflasyondan arınmış olduğu için genelde küçük oynar; hatta gerileyebilir. Net asgari ücretin reel değişimi bunu gösterir:
| Dönem | Nominal zam | Yıl sonu TÜFE | Reel |
|---|---|---|---|
| 2022→2023 | +%100,0 | %64,3 | +%21,8 |
| 2023→2024 | +%99,9 | %64,8 | +%21,3 |
| 2024→2025 | +%30,0 | %44,4 | −%10,0 |
| 2025→2026 | +%27,0 | ≈%31 | −%3,1 |
2025 ve 2026'da reel gelir düştü. Bu yıllarda öneride kira sabit kalırdı; TÜFE'ye endeksli sistemde ise artmaya devam etti. Tam da reel gelirin gerilediği, yani kiracının en sıkıştığı anda, mevcut sistem kirayı yükseltir. Öneri ise tam o anda kiracıyı korur.
Yirmi yılın fotoğrafı
TÜİK'in oturan kiracıyı izleyen Gerçek Kira Endeksi'ne göre 2005–2025 arasında kiralar yaklaşık 44 kat, genel TÜFE 28 kat arttı. Kopuşun tamamı son yıllardadır: 2005–2020'de kira enflasyonu yalnızca takip etti (reel değişim ~−%2). Aralık 2020 ile Ağustos 2025 arasında ise kira 10,1 kat artarak enflasyonun (6,5 kat) reel %57 üzerine çıktı ve aynı dönemdeki güçlü asgari ücret telafisini (reel +%47) bile geçti.
Üstelik bu endeks yeni kiracının ödediği rayici görmez; gerçek tablo daha ağırdır. Aynı veriyle yapılan akademik çalışma, kira artışlarıyla enflasyon arasında kısa vadede anlamlı bir istatistiksel ilişki dahi bulamamıştır. Kirayı TÜFE'ye bağlamak, onunla bağı kurulamayan bir sayıya bağlamaktır.
Bu öneri bir kira dondurması değildir. Kira her yıl artabilir; tek fark, artışın neye bağlandığıdır. Bugün çıpa enflasyondur (TÜFE); öneri bu çıpayı reel gelirle değiştirir. Aşağıda, mevcut resmî verilerle böyle bir kuralın nasıl kurulabileceği anlatılıyor.
Kural tek satırdır: yıllık kira artış tavanı = reel gelir artışı. Reel gelir, oranla hesaplanır: (1 + nominal gelir artışı) ÷ (1 + enflasyon) − 1. Sonuç negatifse tavan sıfırdır; kira o yıl donar, düşmez (taban kuralı).
İdeal çıpa, TÜİK'in Gelir ve Yaşam Koşulları Araştırması'ndan gelen reel medyan hanehalkı gelir artışıdır. Ama bu veri ~2 yıl gecikmelidir ve zaman zaman revize edilir (ör. 2022 gelir yılı ortalama eşdeğer fert geliri sonradan düzeltilerek 90.116 TL'ye çıkarıldı). Bu yüzden örnekte, güncel ve kiracı profiline yakın bir vekil çıpa kullanıyoruz: net asgari ücretin reel değişimi. Nihai tasarımda medyan hanehalkı geliri esas alınır; asgari ücret yalnızca gecikmeyi kapatan bir köprüdür.
| Yıl | Reel gelir | Öneri kira | Gerçekte ödenen | Tavansız TÜFE |
|---|---|---|---|---|
| Başlangıç | – | 40.000 | 40.000 | 40.000 |
| 2023 | +%21,8 | 48.720 | 50.000 | 65.720 |
| 2024 | +%21,3 | 59.097 | 62.500 | 108.307 |
| 2025 | −%10,0 | 59.097 | 90.250 | 156.395 |
| 2026 | −%3,1 | 59.097 | 118.228 | 204.877 |
Üç sütunu karşılaştıralım. Gerçekte ödenen sütunu, 2023–2024'te uygulanan %25 tavanı (11 Haziran 2022 – 1 Temmuz 2024) yansıtır; tavan kalkınca kira TÜFE'ye döner ve dört yılda ~118.000 TL'ye çıkar. Tavansız TÜFE ise hiç tavan olmasaydı kiranın ~205.000 TL'ye fırlayacağını gösterir. Öneri ise ~59.000 TL, gerçekte ödenenin bile yaklaşık yarısı, tavansız TÜFE'nin üçte biri. Üstelik reel gelirin düştüğü 2025–2026'da öneride kira donar; kiracının en sıkıştığı anda korunur.
Klasik kira dondurması, kirayı olduğu yerde çakar ve arzı kurutur; en güçlü eleştiri de budur. Öneri farklıdır, çünkü üç yerde nefes bırakır. Bir: oturan kiracının artışı sınırlanır, yeni sözleşme serbesttir. Piyasa fiyatı orada oluşur. İki: reel gelir arttıkça kira da artar; sabitlenmez. Üç: enflasyon riski ev sahibinde, ama mülkün kendisi enflasyonla değerlenmeye devam eder. Yani birinci nesil "dondurma" eleştirisi buna büyük ölçüde değmez.
Kirayı kurala bağlamak talebi korur; ama kalıcı çözüm için arzı da artırmak gerekir. Almanya'nın onlarca yıldır yaptığı bunun örneğidir:
Yeni sözleşme serbestse, ev sahibinin doğal hamlesi kiracıyı çıkarıp "yeni kiracı"ya geçmek olur: sahte ihtiyaç, tadilat bahanesi, hava parası. Bu sistemi uygulayan ülkeler bu kapıyı özenle kapatmış. Almanya modeli:
Özetle kaçınmayı önleyen şey tek bir yasak değil, birbirini tamamlayan bu halkalardır: meşru sebep şartı + dar ihtiyaç denetimi + sahte tahliyeye tazminat + satış/tadilat kilitleri.
Bütün bu kurallar ancak hızlı işleyen bir yargıyla anlam taşır. Türkiye'de asıl şikâyet çoğu zaman kira oranı değil, uyuşmazlığın yıllar sürmesidir. Kirasını ödemeyen kiracıyı çıkarmak da, haksız tahliyeye karşı korunmak da aylar değil yıllar alıyorsa, hangi kural yazılırsa yazılsın güven oluşmaz. Bu yüzden öneri tek ayaklı değildir: doğru çıpa + hızlı ve uzmanlaşmış yargı. İkisi birlikte hem kiracıyı hem dürüst ev sahibini korur.
Kural tek satırdır: kira, enflasyon kadar değil, reel gelir artışı kadar artar; reel gelir düşerse kira donar, düşmez. Aşağıya kiranızı ve o yılın oranlarını girin; öneri ile bugünkü TÜFE sistemini yan yana görün. Bu, oturan kiracının bir yıllık yenilemesidir; yeni sözleşme her zaman serbesttir.
Kira artışını salt enflasyona ya da piyasaya bırakmamak, gelişmiş ekonomilerde onlarca yıldır süren bir pratiktir. Modeller birbirinden ve benim önerimden farklıdır, ama ortak ilke birdir: kira, piyasa ve enflasyon sıçramalarının önüne atılmaz; konut, spekülasyona ve boşluğa terk edilmez.
23
OECD konut veri tabanındaki 23 ülke, oturan kiracının kira artışını yasayla sınırlıyor.
%2
İrlanda'da (ve 2023'te Portekiz'de) yıllık artış tavanı, enflasyon yüksekken bilerek onun altında.
~%60
Viyanalıların belediye ya da kooperatif konutunda oturan oranı; şehir tek başına ~220.000 konut sahibi.
~%80
Singapurluların kamu (HDB) konutunda oturan oranı; konut, önce barınma diye.
Oturan kiracının kirası, piyasa ilan fiyatına değil, gecikmeli bir yerel emsal ortalamasına (Mietspiegel) bağlıdır ve onun üstüne çıkamaz. Süresiz sözleşme ve güçlü tahliye koruması sayesinde kiracı, piyasanın belirgin altında ödeyip yıllarca kalabilir.
2024'te yürürlüğe giren yasayla orta segment kira artışları doğrudan toplu sözleşme ücret artışına bağlandı. Serbest sektörde bile tavan, enflasyon ile ücret artışından hangisi düşükse odur.
2023 konut yasasıyla kira güncellemesinde TÜFE kaldırıldı. 2025'ten itibaren, tasarımı gereği enflasyonun altında kalan yeni bir devlet endeksi uygulanıyor; amaç, enflasyonun tamamının kiracıya yansıtılmasını önlemek.
Viyana nüfusunun yaklaşık %60'ı belediye ya da kâr amacı gütmeyen kooperatif konutlarında oturur; şehir tek başına ~220.000 konutun sahibidir. Kiralar maliyet esaslı, kâr yoktur, kiracılık süresizdir. Bu büyük kamu arzı, özel piyasadaki kiraları da aşağı çeker.
Kira, piyasa talebine göre değil; konutun büyüklüğü, konumu ve niteliğine göre belirlenen "kullanım değeri"ne bağlanır. Artışlar, ev sahibi dernekleriyle kiracı sendikası arasında toplu görüşmeyle saptanır, tıpkı ücretler gibi. OECD, İsveç'in kira korumasını üye ülkeler içinde en sıkısı sayar.
Ev sahibi, yerel anlaşmayla belirlenen tavanın altında kira isterse (canone concordato), gelir vergisi %21 yerine %10'a iner ve emlak vergisinde indirim alır. Devlet, düşük ve istikrarlı kirayı vergiyle ödüllendirir.
Oturan kiracının yıllık artışı, enflasyon (HICP) ile %2'den hangisi düşükse ona bağlıdır. Enflasyonun yüksek olduğu son yıllarda hep %2 uygulandı, yani bilerek enflasyonun altında. Mart 2026'dan itibaren kural ülke geneline yayıldı; sözleşmeler asgari 6 yıla çıktı.
2023'te yasal katsayı kirada %5,43 artış derken, hükümet tavanı %2'ye çekti ve ev sahibini otomatik gelir/kurumlar vergisi indirimiyle telafi etti. Kira artışının enflasyona kölece bağlı olmadığının, siyasi bir tercih olduğunun açık örneği.
Kira, ulusal mortgage referans faizine (Referenzzinssatz) bağlıdır. Faiz artarsa ev sahibi kirayı yükseltebilir; ama faiz düşerse kiracı kira indirimi isteyebilir: 0,25 puanlık her düşüş ~%2,9 indirim hakkı doğurur. Yani kira tek yönlü değildir; kural gereği aşağı da iner. Birçok kantonda ev sahibi, önceki kiracının ödediği kirayı açıklamak zorundadır.
Kira, ücretlerin de otomatik bağlandığı "sağlık endeksi"ne göre güncellenir; kira ve maaş aynı ritimde hareket eder. Üstelik enerji sınıfı düşük (kötü yalıtımlı) konutlarda endeksleme kısılır ya da sıfırlanır: kötü konut, tam zammı alamaz.
Federal kural yok; koruma eyalet ve şehir düzeyinde. New York 2019'da, kiracı değişince kirayı %20 sıçratma hakkını kaldırdı; ~1 milyon daire kira-stabildir. Los Angeles ilçesinde tavan, TÜFE'nin %60'ı ve en çok %3'tür (2025–26'da %1,93), açıkça enflasyon-altı; LA şehri de 2026'da formülü %100 TÜFE'den %90'a, tavanı %8'den %4'e indirdi. Eyalet geneli tavan (TÜFE+%5) gevşektir; onu tamamlayan asıl kalkan, "meşru sebep" olmadan tahliye yasağıdır.
Konutu yatırım aracı olarak biriktirmeyi ve boş tutmayı pahalı kılan vergiler de yaygındır. Amaç, konutun önce barınma için var olduğunu vergiyle hatırlatmaktır.
İlk konut damga vergisinden muaftır. İkinci konutta alım bedelinin %20'si, üçüncü ve fazlasında %30'u kadar ek vergi (ABSD) alınır; yabancıya %60. Amaç açıktır: spekülatif çok-konut alımını caydırmak. Nüfusun yaklaşık %80'i kamu (HDB) konutunda oturur.
Konut sıkıntısı çekilen bölgelerde bir yıldan uzun boş tutulan konuta, kira değerinin %17'si (ikinci yıldan itibaren %34'ü) oranında yıllık vergi uygulanır. İkinci konutlara ise ayrıca %60'a varan ek konut vergisi bindirilebilir.
Yabancıların konut satın alması ülke genelinde 2027'ye dek yasak. Üstüne katmanlı boş konut vergileri var: Toronto %1, Vancouver "boş ev vergisi" %3, ayrıca British Columbia'nın spekülasyon ve boşluk vergisi. Ontario, yabancı alıcıya %25 spekülasyon vergisi (NRST) uygular.
Yabancılar mevcut (ikinci el) konut alamaz; yasak 2029'a uzatıldı; yatırım yalnızca yeni konuta, yani arzı artırmaya yönlendirilir. Yabancının konutu yılın yarısından çoğunu boş geçirirse yıllık boş konut vergisi öder; bu vergi 2024'te iki katına çıkarıldı (on binlerce dolar).
Danimarka'da 5 yıl yaşamamış ya da oturma izni olmayan bir yabancı, konut almak için Adalet Bakanlığı'ndan izin almak zorundadır, Avrupa'nın en sıkı kurallarından. Yazlık ve sahil konutları ise AB vatandaşlarına bile büyük ölçüde kapalıdır; amaç kıyıları yabancı spekülasyonundan korumaktır.
Oturulan birinci konut emlak vergisinden (IMU) muaftır; ikinci ve lüks konutlar her yıl bu vergiyi öder. Kısa dönem kiralamada da ikinci konuttan itibaren düz vergi %21'den %26'ya çıkar.
| Ülke | Kira neye bağlı | Ek: çok / boş konut |
|---|---|---|
| Almanya | Yerel emsal (Mietspiegel) | Güçlü tahliye koruması; süreli sosyal konut |
| Hollanda | Toplu sözleşme ücret artışı | – |
| İspanya | Enflasyon altı devlet endeksi | – |
| Avusturya · Viyana | Maliyet esaslı sosyal konut | Nüfusun ~%60'ı kamu/kooperatif konutunda |
| İsveç | Kullanım değeri + toplu görüşme | – |
| İtalya | Anlaşmalı kira (vergi teşvikli) | İkinci konuta IMU; çok konuta %26 vergi |
| İrlanda | Enflasyon ile %2'den düşüğü | Asgari 6 yıllık sözleşme; yeni binaya muafiyet |
| Portekiz | Enflasyon katsayısı (2023'te %2 tavan) | Tavana karşılık ev sahibine vergi telafisi |
| İsviçre | Mortgage referans faizi (düşebilir) | Bazı kantonlarda önceki kira açıklanır |
| Belçika | Sağlık endeksi (ücretle aynı) | Kötü enerji sınıfına endeksleme kısıtı |
| ABD | Şehre göre; enflasyon-altı olabilir (LA ilçesi %60 TÜFE, max %3) | NY 2019: kiracı değişince zam yasağı; meşru sebep şartı |
| Singapur | – | 2. konut %20, 3.+ %30 alım vergisi |
| Fransa | – | Boş konut %17–34; ikinci konuta %60'a varan ek |
| Kanada | – | Yabancıya alım yasağı; boş konut %1–3; NRST %25 |
| Avustralya | – | Yabancıya ikinci el yasağı; yıllık boş konut vergisi |
| Danimarka | Maliyet esaslı (güçlü koruma) | Yabancıya izin şartı; yazlık/sahil kısıtı |
| Öneri | Reel medyan gelir artışı | Oturan kiracıya tavan; yeni sözleşme serbest |
Yukarıdakiler kirayı bir çıpaya bağlayan ülkelerdi. Peki kirayı salt piyasaya bırakıp arzı da yetiştiremeyen yerlerde ne oluyor? Kira gelirden kopuyor, hane bütçesinin üçte birinden, kimi yerde yarısından fazlasını yutuyor, insanlar kendi şehrini terk ediyor. Aşağıdakiler "kira kontrolü iyidir" demek için değil; çıpasız ve arzsız bırakmanın bedelini göstermek için. Ders çift taraflı: doğru çıpa da gerekir, yeni konut arzı da.
2019–2023 arası kiralar %30,4 arttı; ücretler ise yalnızca %20,2. Medyan kiranın gelire oranı 2020'de %24 iken 2025'te ~%30'a dayandı; kiracıların %52'si gelirinin üçte birinden fazlasını kiraya veriyor; ~43 milyon hane yük altında. Sonuç: California, New York ve Illinois nüfus kaybediyor, Texas ile Florida'ya kaçış var. Ama kaçılan Sun Belt şehirlerinde de kira zirvede %40–60 sıçradı; çünkü ne çıpa vardı, ne de yeterli arz (3–7 milyon konut açığı).
Özel kira piyasası büyük ölçüde düzenlenmemiş; hükümet kira tavanına açıkça karşı. Yeni yasa yalnızca artış sıklığını ve bildirim süresini düzenliyor, kirayı gelire göre sınırlamıyor. Sonuç: kiralar art arda 12 ay boyunca yıllık %8'in üzerinde arttı; Londra'da kira gelirin %40'ından fazlasını, İngiltere genelinde %36'sını yutuyor.
Büyük ölçüde düzenlenmemiş bir kira piyasası ve zayıf arz. AB verilerine göre nüfusun ~%29'u gelirinin %40'ından fazlasını konuta ayırıyor, birliğin en yüksek "konut yükü" oranı. Turizm ve kısa dönem kiralama, kalıcı kiralık stokunu ayrıca eritiyor.
Yukarıdaki oranlar soyut kalıyor. İşte kiranın gelirden kopmasının bu üç ülkede ürettiği, resmî kaynaklarla belgelenmiş gerçek sosyal sonuçlar.
Türkiye zaten bu tarafta. İstanbul'da kira, maaşın %101'i (yukarıda). Fark şu: Amerikalı kiracının hiç değilse bir kaçış kapısı vardı. İş hemen her eyalette bulunur, uzaktan çalışma yaygındır, eyaletler arası yaşam ve kültür farkı küçüktür. Türkiye'de ise iş birkaç büyükşehirde toplanır; büyükşehirden çıkan çoğu zaman işinden, çevresinden ve alıştığı yaşamdan da çıkar. Amerikalı kiracı başka bir eyalete kaçabildi: buradaki kiracının kaçacak İstanbul'u yok. Amerika'nın yanlışını tekrarlamak zorunda da yok; yanlış orada sonuçlarıyla ortada, burada henüz düzeltilebilir.
Amaç ev sahibini cezalandırmak değil; kirayı her iki taraf ve toplum için sürdürülebilir kılmaktır.
Aşağıdaki başlıklar, bu öneriye gelen en yaygın itirazların kısa cevaplarıdır. Tıklayarak açabilirsiniz.
Masraf gerçektir; ama yeri kira artış formülü değildir. Vergi, bakım, boya mülk sahipliğinin doğal maliyetidir: konut, yatırım aracı olmadan önce bir barınma hizmetidir ve bu masraflar o hizmeti sunmanın bedelidir. Tek seferlik bir boya-badanayı aylığa böldüğünüzde, yıllık kira artışının yanında küçük kaldığını da görürsünüz.
Üstelik onarım masrafını, mülkün değer artışı kat kat karşılar. Ev sahibinin enflasyon koruması kira akışında değil, değerlenen varlıktadır.
Endeks sizin kiracınızın maaşına bakmaz; bordro istenmez. Tek bir ulusal TÜİK rakamıdır; bugün TÜFE'yi nasıl uyguluyorsanız, aynı şekilde. Bir TÜİK sayısının yerine başka bir TÜİK sayısı geçer.
Ama gelir olmazsa kira da olmaz. Kirayı ödeyen enflasyon değil, gelirdir. Gelir artmazsa kiranız ya düşer, ya kiracı bulamazsınız. Gelir, kiranın tavanıdır.
Almanya'da kira artışı tavanlı ve kiracı güçlü korunuyor; buna rağmen nüfusun yaklaşık yarısı kiracı ve Avrupa'nın en büyük kira piyasası orada. Koruma, kiralamayı bitirmez.
Kiralamaktan çekilen satar; satınca konut arzı artar, fiyat düşer, kiracı ev sahibi olur. "Buyrun ev alın" dediğiniz sonuç, tam da bu sistemin hedefidir.
Boş ev arzı azaltmaz; arzın ta kendisidir. Boş tutmak, sıfır gelir artı vergi artı gider demektir. "Gelir yoksa vergi de yok" bir kazanç değil; 80 lirayı 0 liraya indirmektir: kaybın itirafıdır.
Milyonlarca ev sahibi aynı anda inatlaşamaz. Biri boş tutar, diğeri o boşluğu doldurup kiracıyı kapar. Tehdit, kiracıyı değil, tehdidi savuranı vurur.
Bu, önerinin en ciddiye aldığı itirazdır. Oturan korunup ilk sözleşme serbest kalınca, ev sahibi farkı baştan fiyata yükleyebilir; bedeli de taşınmak zorunda olan öder: genç, öğrenci, şehre yeni gelen. Bu risk gerçektir ve inkâr edilmez.
Cevap üç katmanlıdır. Bir: ilk fiyatı asıl dizginleyen kural değil arzdır; öneri bu yüzden iki ayaklıdır (yukarıdaki arz bölümü). İki: beş yıllık rayiç düzeltmesi (TBK m.344/3, aşağıda) ev sahibinin "bir daha asla düzeltemem" korkusunu giderir; korku azalınca ilk kirayı peşin şişirme güdüsü de azalır. Üç: gerekirse ilk kiraya Almanya tipi bir emsal freni (ilk kiranın yerel emsali belli bir orandan fazla aşamaması) eklenebilir; bu, tasarım aşamasında tartışılacak bir vanadır.
Kira, onlardan yapısal olarak farklıdır. Kiranın zaten yasal tavanı var (TBK m.344); peynirin yok. Tartışma "kiraya sınır olsun mu" değil (o zaten var), "hangi çıpaya bağlansın"dır.
Ayrıca kiranın ikamesi yoktur: peynir pahalanınca az alırsınız, eve ne yaparsınız? Sözleşme kilidi ve taşınma maliyeti de gıdada yoktur. Gıda kendi kendini düzeltir; barınma düzeltmez.
Konut taşınabilir bir kutu değil, bir konumdur. İstanbul'daki hemşire, işini bırakıp başka şehirdeki ucuz eve gidemez. Boş ev nerede ucuzsa, iş de orada yoktur.
"Çalışıp ev alsın" derken: insanlar ev alamıyor, çünkü kira, biriktirecek parayı her yıl yiyor. Öneri tam da bu döngüyü kırar; kiracı biriktirip bir gün ev sahibi olabilsin diye.
Doğru, arttı. Ama sebebi düzenlemenin kendisi değil, keyfî ve belirsiz olmasıydı: bir yıl %25, ertesi yıl meçhul. Bu belirsizlik ev sahibinde risk yarattı, risk de kiraya prim olarak bindi.
Öneri tam da bu belirsizliği kaldırır. Kira, bir bakanın panik kararına değil, açıklanmış bir gelir oranına bağlanır. Keyfî tavan değil, kalıcı kural.
Doğru: 2005–2020'de resmî kira endeksi enflasyonu yalnızca takip etti; oturan kiracının yükü hafifledi bile. Ama sebebi çıpanın erdemi değil, konjonktürdü: o dönemde reel gelirler hızla arttı (asgari ücrette yaklaşık 20 yılda reel +%132). Gelir enflasyonun önünde koştuğu sürece, kirayı enflasyona bağlamak can yakmaz.
2021'de reel gelir tökezlediği an aynı çıpa ezmeye başladı: Aralık 2020'den Ağustos 2025'e kira 10,1 kat arttı, enflasyonun reel %57 üzerine çıktı ve tarihin en büyük asgari ücret telafisini (reel +%47) bile geçti. TÜFE çıpası iyi günde zararsızdır, kötü günde ezicidir; kiracıyı tam da en savunmasız anında yalnız bırakır. Gelir çıpası ise iki rejimde de doğru çalışır: gölge, cisim nereye giderse oraya gider.
Nominal / reel karışıklığı
O %764 nominaldir; içinde enflasyon vardır. Öneri reel artışı esas alır. Kümülatif enflasyon ~%412 idi; reel artış bunun çok altındadır.
40.000 TL kira: tavansız TÜFE ile ~205.000, %25 tavanla fiilen ödenen ~118.000, reel gelirle (öneri) ~59.000. Öneri, tavansız TÜFE'nin üçte biri, fiilen ödenenin yarısıdır. Hesap, itirazın tam tersini söyler.
Tutarsızlık yok. Kira üç ölçüye bağlanabilir: enflasyon, nominal gelir veya reel gelir. Üçü de sonuçta nominal bir kira üretir; yani kiracının o yıl fiilen ödediği lira.
Karşılaştırılan iki kira (öneri ~59.000 ve tavansız TÜFE ~205.000) da nominaldir. Ortada nominal-reel kıyası değil, iki nominal kira vardır: biri enflasyona, biri reel gelire endeksli.
Kısmen doğru: öneride, yüksek enflasyonda ev sahibinin reel kira getirisi erir. Bunu inkâr etmiyoruz; öneri enflasyon riskini bilerek ev sahibine kaydırır.
Ama "ezilen" yanlış kelime. Ev sahibinin elinde enflasyonla değerlenen bir varlık var; kira erirken mülkün değeri reel artıyor. Kiracının elinde ise sadece eriyen bir maaş var. Riski, taşıyabilen taşımalı.
Katılıyoruz: kalıcı çözüm düşük enflasyondur ve onu ancak hükümet sağlar. Ama enflasyon düşene kadar kiracının korunması da bir politika tercihidir.
Dahası bu, sadece bir ara dönem önlemi değil. Kira, enflasyon sıfır olsa bile gelirin önüne geçmemelidir. Gelir artışı yoksa kira neden artsın? İlke kalıcıdır.
Mülkiyet bir haktır, ama mutlak değildir. Anayasa'nın 35. maddesi, mülkiyetin kamu yararına sınırlanabileceğini açıkça yazar. Barınma da bir haktır (m.57).
İki hak çatıştığında ölçülü sınırlama meşrudur. Kaldı ki kira zaten bugün de TBK m.344 ile sınırlıdır; öneri yeni bir sınır değil, mevcut sınırın çıpasını düzeltir.
Öyleyse itiraz kiracıyı haklı çıkarır. Çünkü aynı düşük TÜFE, kiracının maaşına da uygulanır: kiracı gerçek fiyatları öder ama geliri "sahte" sayı kadar artar. En çok kaybeden odur.
"TÜFE sahte" demek, öneriyi güçlendirir. Öneri kirayı o tartışmalı sayıdan tümden koparır ve gerçekleşmiş gelire bağlar.
Tahribatın yeri kira artışı değil, depozito ve tazminattır. Olağan kullanım yıpranması ev sahibinindir; olağanüstü hasar ise depozitodan, gerekirse davayla tahsil edilir.
Kirayı, kullanım bedeli olmaktan çıkarıp tahribatın, enflasyonun ve garantili getirinin faturasına çeviremezsiniz. Bunlar ayrı kalemlerdir.
Sağlık da temel bir ihtiyaçtır ve "herkes bütçesine göre" mantığına bırakılmamıştır. Devlet taban kurar (kamu hastanesi), fiyata tavan koyar (SGK tarifesi), acil hastayı cebine bakmadan tedavi eder. Barınma da aynı türden bir temel ihtiyaçtır.
Benzetmeyi sürdürelim: hangi hastaneye gideceğinize baştan, bütçenize göre karar verirsiniz; bu serbesttir, tıpkı yeni kiracının fiyatı gibi. Ama bir kez yatışınız yapıldıktan sonra faturanız bir gecede katlanmaz. Yeni hasta piyasadır; yatan hasta korunur. Kira da böyle olmalı.
Bir varlığın getirisi iki parçadır: değer artışı ve kira. İkisi ters çalışır; birini garanti altına aldıkça diğerinden feragat edersiniz. "Hem evim enflasyonun üstünde değerlensin, hem kiram en az enflasyon kadar getirsin, ikisi de garantili" demek, tek varlıktan iki reel koruma istemektir.
Oysa risksiz reel getirinin üstündeki her kazanç, tanımı gereği bir risk primidir; yani riski üstlenmenin karşılığıdır. "Garanti" ile "risk primi" birbirinin zıddıdır. Zaten ev sahibinin enflasyon koruması kirada değil, değerlenen mülkün kendisindedir. Kiranın ayrıca enflasyonu yenmesini istemek, aynı getiriyi iki kez saymaktır.
Tersine, küçülür. Asıl kriz, sermayenin üretime değil betona yığılmasından çıkıyor. Yatırım cazibesi düşünce konut fiyatı da düşer; fiyat düşünce barınmak için satın almak kolaylaşır, talep kiralıktan mülkiyete kayar.
Getirisini az bulan mülkü satar; satınca arz artar, spekülasyon soğur, sermaye betondan çıkıp üretime döner. "Kriz büyür" diye korkulan senaryo, aslında krizin çözümüdür.
Denge göründüğü gibi değil. Diyelim enflasyon %35, herkese %35 zam; kira 40.000, maaş 80.000. Zammınız 28.000 olur; bunun tam yarısı, 14.000, daha eline geçmeden yalnızca kira artışına gider. Kalanla geçineceksiniz. Ama kiracının en büyük kalemi olan gıda daha hızlı arttı: TÜRK-İŞ'in Haziran 2026 verisinde mutfak enflasyonu 12 aylık %36,93. "Herkese eşit %35" tablosunda bile kiracı reel olarak geriler.
Üstelik bu, cömert senaryodur. Gerçekte maaş %35 bile almıyor: 2025'te asgari ücret %30 arttı, enflasyon %44'tü; 2026'nın ikinci yarısında zam hiç yapılmadı. Kira enflasyonu birebir takip ederken maaş onun gerisinde sürükleniyor. Çözüm, ikisini de enflasyona değil, ortak gerçek ölçüye, reel gelire, bağlamaktır.
Hayır, çünkü mevcut hukuktaki emniyet supabı korunur. TBK m.344/3'e göre beş yılı dolduran kirada hâkim, taraflar anlaşmış olsun olmasın, kirayı emsal kira bedellerini ve kiralananın durumunu gözeterek hakkaniyete göre yeniden belirler (kira tespit davası). Bu hak her beş yılda bir yeniden doğar. Yani hiçbir kira sonsuza dek başlangıç düzeyine kilitli değildir; bugün de değildir, öneride de olmaz.
Öneri yalnızca yıllık artışın çıpasını değiştirir: TÜFE yerine reel gelir. Beş yıllık rayiç düzeltmesine dokunmaz. Ev sahibi için tablo netleşir: dört yıl öngörülebilir artış, beşinci yılda emsale dönüş imkânı. Yargıtay bu düzeltmede oturan kiracı lehine hakkaniyet indirimi uygular; denge iki yönde de korunur.
Sizi hedef almıyorum; sizi de aynı belirsizlik eziyor. Bugünkü sistem size istikrar değil kumar sunuyor: bir yıl kira patlıyor, ertesi yıl bakan tavan koyuyor, sonra dava ve tahliye derdi. Öneri tam da bunu bitirir: kiranız açıklanmış bir gelir oranıyla, öngörülebilir biçimde artar.
Kaldı ki tek dairesini kirayla değerlendiren emekli, asıl bu öneriyle korunur: reel gelir arttıkça kiranız da artar, geriye gitmez (taban kuralı), üstelik daireniz enflasyonla değerlenmeye devam eder. Sorun tek daireli emekli değil; on daireyi boş tutup piyasayı kilitleyen spekülatördür. Öneri ikisini ayırır.
Dahası, bu ayrımı devlet zaten yapıyor. Emekli maaşı dışında geliri olmayan ve tek konutu olan kişi, o evi kiraya verip kendisi başka bir evde kiracı olsa bile (sözleşme kendi adına olmak kaydıyla), o konut için sıfır oranlı emlak vergisi öder. Aynı şekilde "gerçek gider" yöntemiyle, evini kiraya verip kendisi kirada oturan kişi ödediği kirayı aldığı kiradan düşer; net kazancı yoksa çoğu zaman ödenecek vergi de kalmaz. Yani "barınma için kiralayanı koru, yatırımcıyı ayır" ilkesi vergimizde zaten var. Bu öneri, aynı ilkeyi kira artışına taşır: yeni bir ayrıcalık değil, mevcut mantığın tamamlanmasıdır.
Mesele kiranın artıp artmaması değil, neye göre artacağıdır. Gelire bağlanırsa hem adil olur, hem de gelir gerçekten arttığında ev sahibi zaten kazanır. Enflasyona bağlanırsa, kimse zenginleşmese bile herkes her yıl daha fazla öder.
Türk Borçlar Kanunu'nun kira artışını düzenleyen 344. maddesindeki TÜFE çıpasının, oturan kiracı için reel medyan hanehalkı geliri artışıyla değiştirilmesi. Taban kuralı korunur: reel gelir düşerse kira donar, düşmez. Yeni sözleşmede fiyat serbest kalır.
Bu sayfayı paylaşın; tartışmayı "kira dondurulsun mu" ekseninden "kira neye bağlansın" eksenine taşıyın. Milletvekilinize yazın; TBMM e-Dilekçe üzerinden siz de destek dilekçesi verin. Fikri çürütecek bir itirazınız varsa yazın; cevabı bu sayfaya eklensin.